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纽约时报评论被曲解的抵押贷款利息税扣除
日期：2011-06-16
北京时间6月16日，《纽约时报》网站刊登题为《被曲解的抵押贷款利息税扣除》评论文章，现全文摘要如下
对住房抵押贷款利息税扣除的认识，并不能歪曲人们对住房市场本身的理解，但被曲解的认识，往往让人们无法对抵押贷款利息税有正确的长远思考。虽然表面上建造了如此多的住房项目，但这些住房项目实际已经远离了正常的市场销售，并且这些房产项目提供的税收已经远远赶不上其他产业所提供的税收。
的确，美国房产行业曾经兴盛一时，而在最近几年的却日渐萧条，这同时也导致了美国政府税收的不断降低。那么，美国政府是否需要应该大力鼓励建造住房项目呢？在相关的讨论中，人们经常提到这个话题——住房贷款利息的扣除。
但是显然，很多人曲解了这个政策。
按照表面的理解，若通过抵押贷款的方式购买住房，消费者就可以享受抵押贷款利息扣除的优惠政策，从而减少应纳税所得额，在应纳税所得额中就包括住房贷款利息税的减免。当人们考虑是否买房、在住房上投入多少资金以及他们需要借多少资金时，他们肯定会将抵押贷款利息扣除问题考虑进去。
打个比方，有一位房主，他三分之一应纳税所得额是联邦和州政府的个人所得税，他每个月的抵押贷款利息税是3000美元，则实际所缴纳的利息为2000美元，这就是由于抵押贷款利息税的扣除减少了他的应纳税所得额。这3000美元中，个人所得税只占1000美元，那么他只支付了2000美元的抵押贷款利息，而另外的1000美元则需要联邦和州政府来支付。
乍一看，这住房抵押贷款的扣除会驱使房主们为了拥有房屋的所有权而借用大量的资金，从而可能会耗尽国库，后果非常严重。
但实际上，一个人的住房抵押贷款利息的支付同时可以提供给其他人做贷款或者用作商业，贷款人则可能在利息收入上拖欠一些税收。
更多的住房抵押贷款的借出，意味着更多的住房抵押贷款的拖欠，并且拖的越久就意味着更多的贷款利息可以被收回来。理论上讲，相比借款人，贷款人如果是一个高纳税者（或者借款人没有减税的优惠），那么，发放住房贷款甚至可能会增加国库的收入。
此外，我认为利息扣除同样适用在商业部门，并且与住房贷款利息的扣除具有同样的性质。一家公司进行一些金融投资项目，则可以从他们的税收中减去借款的利息，无论是谁发的贷款，都会在利息收入方面增加税收。
这还不能说在住房投资上已经取得了一定的成果。年初，我解释过，为什么住房在税收方面比商业要少得多，大概是因为税收的源头，如销售纳税和收入纳税，所欠税收的是企业的所有者，而不是房屋的所有者。
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